光明区现代化产业园转型升级提速
深圳光明区高新西路11号是研祥智谷的所在地。上下班时间，稍显冷清的路段就会变得十分热闹。这个2015年开始对外运营的园区，度过了前两年的艰难时期后，已经进入了稳定轨道，现在园区入驻的企业有180多家，总人数达到近8000人。
离研祥智谷约3分钟车程处，同属高新科技园片区的云智科园，还可以看到施工收尾的现场。这个崭新的园区定位为新一代信息技术产业园区，预计2019年6月底交付使用。
坐落在玉塘街道光侨路一侧的高科国际创新中心，除了门口正在改造的两栋较低层建筑，另外两栋24层的新建筑去年刚投入使用，已经吸引了数家生物医药、新材料领域的企业落户。
研祥智谷、云智科园、高科国际创新中心这些现代化产业园区是光明区近年来高端产业载体供应加速的一个缩影。把战略性新兴产业作为立区之本，将先进制造业作为强区基石的光明区，新一代信息技术、新材料、生物医药等战略性新兴产业正加快集聚。如何应对产业转型升级对高品质产业园区需求的增加？新时期现代化产业园区该从哪些方面满足企业的发展需求？带着这些问题，记者选择了若干个光明区现代化产业园区进行了深度走访。
●南方日报记者 柳艳
集聚效应凸显
园区聚焦区域新兴产业及优势产业
在云智科园，一栋栋有点像堆叠的积木的楼栋，外立面闪着深色玻璃幕墙的光泽，与一路之隔的农民房形成鲜明的反差。
深圳市特区建发科技园区发展有限公司营销招商中心负责人张小飞介绍，云智科园项目占地约6万平方米，总建筑面积约36万平方米，主要包括17万平方米的研发厂房、2.6万平方米商业用房和4.6万平方米办公用房。北侧与东侧为高新企业的研发与制造基地。
“我们做过前期调研，将园区的产业定位为新一代信息技术、生物医药产业方向。附近有华星光电这样的平板显示产业龙头企业，已经产生集聚效应。我们希望打造成以电子信息产品、平板显示、LED、新能源与新材料等主导产业的研发、制造、展示为主的新一代信息技术产业园区和生物医药产业园区。”张小飞说。
据了解，光明区目前的三大主导产业为新一代信息技术产业、新材料产业、新能源产业，四大新兴产业为新材料（石墨烯）、人工智能、生物与生命健康、文化创意产业。
坐落在深圳钟表产业集聚基地内的瑞辉大厦，为深圳市瑞辉钟表有限公司投资兴建。建筑面积为4.5万平方米，自用面积1.5万平方米。2017年建成投入使用后，2018年开始对外招租，也希望能引入生物医药、人工智能、文化创意等产业的企业。目前已经出租5000多平方米，租金约为50元/平方米。
研祥智谷的招商总监周勇介绍，研祥智谷占地面积8万平方米，建筑面积24.5万平方米园区定位为研发、办公，办公类涉及行业比较广泛，入驻的制造业企业则多为新一代信息技术、智能制造。
另一个开发建设比较早的招商局智慧城，由招商局集团开发并于2010年投入使用，目前园区共有物业12栋，包括厂房、研发办公楼、宿舍、商业设施等。近两年来随着产业升级转型以及园区环保提质升级要求，入驻园区的企业多为智能制造、生物医药以及新材料等类型。
“企业选择园区分几种情况。如果比较大型的企业，会更多考虑政府的产业政策导向，比较看重产业的集群效应。现阶段光明区的新一代信息技术产业集群效应还是不错的，但其他产业的集聚还需要时间培育。园区主攻某一个产业方向，有利于推动光明区培育优势产业集群。”光明区一位产业人士表示，政府制定产业政策时，可以针对特定的产业给予进驻园区的企业扶持。
打造“垂直工业综合体”
适应研发、生产、运营一体化需求
走进高科国际创新中心，两栋新建的楼宇就像写字楼，从内到外充满着现代化气息。不过，这两座大楼跟写字楼最大的不同就是可以支持“产业上楼”。
高科国际创新中心主打产业就是光明区四大新兴产业中的生命健康、人工智能产业。深圳市高科新产业控股有限公司常务副总经理刘骁介绍，园区占地面积达到3.2万平方米，4栋建筑总面积为16万平方米，其中新建的两栋为24层，还有两栋旧建筑改造的分别为12层和9层。引入的5家企业涉及生命健康、新材料等领域，其中有一家生命健康产业的企业每年产值达2.5亿元，仅研发人员就有400多人。
刘骁说，高科是从电子制造业转型做产业空间，在制造业多年摸爬滚打，深谙制造业发展不易，希望打造一个帮助制造业的创新载体。“我们的新楼层高达到4米，底部数层甚至达到6米，平均承重可以达到500公斤/平方米，园区定价为55元/平方米。在形象上适合做企业总部，又支持‘产业上楼’，研发、实验室、生产在一栋楼中搞定。”
记者采访的其他数家产业园区负责人也表示，园区可支持研发和生产一体。
一位产业人士表示，打造这样的“垂直工业综合体”，符合深圳制造业的产业特质和产业升级趋势。“深圳产业转型升级迅速，形成了以高新技术产业和战略性新兴产业为主的产业特质和轻量化制造的鲜明特色。企业对研发生产办公一体化的需求程度很高，出现了很多现代化园区内厂房转做研发办公。‘垂直工业综合体’可更好地满足企业研发、生产、运营一体化需求。”
该人士指出，相比深圳其他区域而言，光明区可供开发的土地资源相对较多。但受制于土地问题和土地出让指标的约束，光明区每年可供出让的工业用地有限。通过大力发展“垂直工业综合体”向空中要地，加快提升产业承载能力，有利于光明区引进更多的优质企业。建设“垂直工业综合体”既可以保障和拓展现阶段的厂房空间需求，也可以在未来将厂房灵活调整为研发办公用房，既可避免土地资源的低效利用，也可避免未来推倒厂房重建造成社会财富的巨大浪费。“而且高层厂房所面临的承重、设备及物质运送、安全、消防、环保等问题均具有可行的、经济性的解决方案。”
加快配套设施建设
交通、教育等方面还存在明显短板
作为研祥智谷的招商总监，周勇在园区建设阶段就来到了光明区。他坦言，2015年、2016年招租非常困难，出租率维持在60%很长时间，2017年情况开始好转，现在基本上是满租状态。
“前两年招租的困难在于配套还不成熟。我们最初规划有食堂、宿舍等配套设施。但刚开始不仅是其他企业员工难招，我们研发中心要从南山搬过来，自己员工都大部分不愿意过来。后来园区增设了免费班车、增加了游泳池等配套，才打消员工顾虑。最近两年随着光明区城市品质提升，产业导向逐渐清晰，园区招商越来越有底气。”周勇说。
深圳市瑞辉钟表有限公司总经理王淑雷也告诉记者，自从今年3月光明区的投资推介会举办后，来咨询入驻的企业量质齐升，自己对于园区的后续运营有信心。
在刘骁的办公室，一块白板上写着中意科技产业协同创新峰会的项目进度。这个支持“产业上楼”的园区，不仅希望给高端制造企业提供一个空间载体，也希望能成为它们的创新加速器。
刘骁介绍，园区有配套公寓、食堂、餐饮小镇；还规划有学术报告厅、科技创新展厅、众创空间；建有外脑学院，可以提供知识产权、法律、财务、银行等方面的支持；与多家银行合作打造金融超市服务，可提供科技贷、租金贷等产品；园区有种子资金800万元，可对初创型企业进行扶持……园区已成为华南地区首家意大利中国创新中心，将开展国际技术转移，6月计划举办中意科技产业协同创新峰会。“这些是新型科技园区应该做的，要为入驻企业提供方便快捷服务。”刘骁说。
刘骁介绍，希望高科国际创新中心可以成为光明区综合性科技园区、双创示范基地，“建议能给予园区资质认定，这样园区有干劲，入驻园区的企业也方便享受相关的优惠政策。”
目前已经完成主体结构封顶的云智科园，已经陆续有企业来洽谈入驻一事。张小飞介绍，云智科园的首批租金为55元/平方米起，优质企业园区会给相应的租金优惠。园区配套有便利店、超市、咖啡馆、特色餐饮、健身房等功设施，还设有党群服务中心、政务大厅分厅，目前正与政府的产业引导基金、市场化的基金公司洽谈合作事宜。“园区今年去化率目标是40%，压力还是比较大。周边的配套还不够完善，目前交通、教育还是比较大的短板。”
记者走访发现，继续升级周边配套设施是园区及企业最为期待的。瑞辉大厦所在的区域是深圳钟表产业集聚基地，但该园区整体辨识度还不高；道路交通及其他各类配套设施仍显不足、引导性不强，基地与外部联系的公共交通配套较少；目前基地内企业员工总数近万人，但几乎无生活配套，特别是酒店、餐饮、便利店、咖啡吧、金融网点等基本没有。此外，体现钟表特色文化及休闲娱乐的配套设施也不足。这些问题引发了光明区多名政协委员的关注，今年的多份提案均针对钟表基地的配套设施建设问题。
■相关
光明区划定近34平方公里
新兴产业集聚区
当前，光明区提出了打造世界一流科学城和深圳北部中心的新定位。深圳北部中心具体包括六方面，即创新中心、产业中心、文化中心、医疗中心、交通中心、生态中心。创新中心将构建基础研究、技术攻关、成果转化、科技金融的全过程创新生态链，重点打造新材料（石墨烯）人工智能、生物与生命健康、文化创意四大新兴产业。
产业集聚需要空间，而产业空间是很多快速成长企业的发展痛点。光明区拥有深圳最稀缺的连片产业用地空间，工业区块线范围有31.8平方公里，拥有大量可开发的土地。
据了解，光明区出台了系列文件，明确了产业用地供应的四种方式。对于规模大、实力强的龙头企业，支持以单独供地方式落户光明。对于规模暂时达不到单独供地的条件，但具有较高的成长性，在细分领域处于领先水平的优质企业，根据企业的类型和实际需求，支持企业以联合申请用地、先租赁后出让、与社区合作共建等多种方式落地光明。
光明目前有区属产业用房10万平方米，到2021年将达到50万平方米，这些区政府拥有产权的产业用房，将按照低于市场租金的价格引入符合光明产业引导要求的先进制造业、现代服务业、中小企业总部、小微企业、孵化器、科技创新平台、高端人才团队等主体入驻。
市场化用房方面，目前光明总计有约2400万平方米的用房空间。光明区正在出台的空间管控政策，将在入驻前置审查、合同标准文本、鼓励自建自改等方面明确标准，对园区水电价格、公摊等进行管控，确保为光明的优质企业提供优质的产业空间。
据了解，按照深圳市委、市政府确定的全市战略性新兴产业集聚区分布，光明未来将重点发展新材料、人工智能（含新一代信息技术、智能制造）、生物与生命健康、文化创意四大新兴产业，并划定33.94平方公里新兴产业集聚区。
■样本
旧工业区综合提升
实现“腾笼换鸟”
与周围老旧的工业厂房相比，凤鸣谷智能产业园区和宏域·光明谷这两个首批综合提升试点的园区，展现出一种新生般的活力。作为光明区旧工业区综合提升试点扶持项目，这两个园区通过改造“腾笼换鸟”，不仅产业升级，社区集体经济收入也实现了提升。
引入高端制造企业
凤鸣谷智能产业园区位于光明区塘尾社区，是光明区旧工业区综合提升试点之一。凤鸣谷智能产业园原名宝塘工业区，建设于上世纪90年代。第一批试点改造的厂房共14栋，2018年1月对外招租，目前已全部出租。入驻的企业涉及光电、新能源、智能穿戴、通信设备、LED等产业。
宏域·光明谷原名美林工业区，也是光明区旧工业区综合提升试点扶持项目之一。据深圳市中宏孔雀蓝实业有限公司总经理邹雄武介绍，美林工业区原来由家具企业承租，环境脏乱差。在改造中采取了立体式改造方式，重新铺设了所有下水管道，拆除了一间近1000平方米的铁皮房，把乱搭的电线埋入地下，引入了自动停车收费系统，安装了充电桩。现在园区建筑面积1.1万平方米，入驻企业共５家，主营智能制造业，租金为30元/平方米。
“从去年10月到现在，出租率一直停留在60%。”邹雄武认为，这与实体经济压力大、市场需求缩减有关。
据了解，宏域·光明谷未升级前社区每月平均租金收入为9元/平方米,竞价后的租金提升至44元/平方米，约为原来租金的4倍。凤鸣谷智能产业园区在光明区三资平台挂牌交易，最终溢价高达61.44%，厂房租金也从13元/平方米增至40元/平方米。
将扩大旧工业区改造试点
在光明区，还有不少与凤鸣谷智能产业园、宏域·光明谷同类型的社区集体性质旧工业园区。此类旧工业区主体建筑年限普遍在15年以上，主体建筑老旧、配套设施落后、生产环境较差，存在较大的安全隐患，且现有产业较为低端，主要以塑胶、模具、五金等低端制造业为主，租金整体水平低，经济效益不高。
为提高社区经济效益、拓展产业空间以及带动区域产业转型升级，光明区自2016年启动旧工业区综合提升试点工作以来，通过改善旧工业区整体环境，引入了高端企业生产运营方式。
目前，光明区正在修订完善旧工业区综合提升工作相关政策。接下来，光明区将继续协助园区开展招商工作，推动优质项目落地；加快推动莲塘旧工业区综合提升进程，探索旧工业改造新模式；同时扩大旧工业区综合提升试点范围，实现旧工业区改造数量倍增。